中國憲法規定了國家保護社會主義的公共財產,保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。只有通過登記,明確權屬,核發權屬證書,權利人的合法權益才能受到法律的保護。領證后,權利人可憑證管業,憑證辦理房屋的租賃、買賣、繼承、贈與、典當、抵押、改建等有關事宜。所以,為業主辦理產權登記,是物業管理公司的一項重要的工作。

1.登記發證對象及范圍

不論屬于機關、企事業單位、宗教團體、部隊、私人所有的房屋及其使用的土地,沒有辦理房地權屬登記領證的,均應進行登記,領取全國統一式樣的《房屋所有權證》或《房屋共有權保持證》和辦理土地使用權登記,領取《國有土地使用證》或《集體土地使用證》。如因債權債務發生將房屋所有權或土地使用權進行典當、抵押、擔保的,也應同時辦理他項權利登記,分別領取《房屋他項權證》或《土地他項權證》。

物業管理中,所管理的物業除了公路、行人道、街、巷、河流不登記外,屬于房屋建筑基地、天井、房屋之間的余地、園地、場地、港口、碼頭等都要進行登記發證。

在應登記的地域范圍內,固定于土地上結構完整的屬于鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構、鋼筋混凝土結構、混合結構和磚木結構的房屋,都應進行登記發證。對一些特殊的房屋或結構簡陋破爛不堪的房屋,臨時性的房屋,以及不屬于房屋的各種建筑物、構筑物不進行登記。

市場上交易的房地產產權,實際上是房產的所有權和房產所占土地的使用權的結合,在我們國家,產權分為有限產權和全部產權兩種:

(1)有限產權指對房地產擁有使用權和繼承權,但不準轉讓、出租、贈與、典當,如需出售,要經過同意可優先賣給有關部門。大多數單位的房改房以及部分福利性住房,就屬于有限產權的情況,它們雖然售價較低,但不準自由買賣。

(2)全部產權是指對房地產擁有使用權,并且可以轉讓、買賣、出租等。目前的商品房大多屬于全部產權的情況。

2.登記要求

(1)屬于單位自管的房屋和用地,由自管的權屬單位申請登記;屬于房管、民政部門經營的房屋和用地,由承管單位申請登記;私人所有的房屋和用地,由業權人申請登記。

(2)一座落或一幢房地是一業權單位(人)所有的,應整個座落或整幢房地辦理登記。屬于多人共有而不能分割辦理,應進行按份共有或共同共有登記。屬于公寓式、單元式的房屋,應分割進行登記。

(3)房屋和用地屬于共有(用)的,共有(用)人應會同一起申請登記。

(4)申請辦理他項權利登記,權利人應會同房地業權人一起辦理。

(5)業權人(單位)不能親自申請登記,應書面委托代理人登記。

3.委托登記應辦理的手續

(1)辦理房屋所有權和土地使用權登記,或他項權利登記,權利人(法定代表人)必須親自申請,因故不能親自辦理,應以書面形式委托代理人代為辦理。委托人和代理人必須遵守《中華人民共和國民法通則》第四章“民事法律行為代理的規定”。若委托事項沒有載明受托人辦理房地產登記的權限的,不能作為辦理房地產登記的委托書。

(2)委托代理的委托書必須經過公證或認證方能生效。產權人居住在不同地方的,分別按下列規定辦理公證或認證:

①居住在國內廣州市以外的產權人,可向所在單位、居住地的街道、辦事處(村民委員會)辦理委托認證或到公證處辦理委托公證。屬于居住在港、澳地區的,可到中國司法部指定的香港律師或蘇浩明律師處辦理委托認證。

②居住在臺灣地區的,可在當地辦理委托公證。

③居住在與中國有外交關系國家的華僑,可到中國駐該國的使、領館辦理委托認證。

④居住在與中國未有外交關系國家的華僑,可到與中國有外交關系的國家的使、領館辦理委托認證。

⑤外籍人應按居住國的規定辦理委托書公證,再到中國駐其國使、領館辦理認證或到與中國有外交關系的國家的使、領館辦理認證。

上述居住在港、澳、臺地區的同胞以及居住在國外的僑胞,如能親自回來但不能及時辦理登記手續的,委托書可到本市公證處公證或到登記部門辦理見證。所有以上辦理的委托書及有關證件均應提交正本,如是用外國文字書寫的,須同時提交中文譯本。

4.房、地產登記應履行的手續

(1)填寫由廣州市房地產登記所統一印制的《房屋所有權登記申請書》和《廣州市土地使用權登記申請表》,內容包括申報產權人或代表人、代理人的姓名、性別、年齡、籍貫、職業、住址及申請房地的座落、四至、面積、權利來源等其他事項。

(2)填寫《房屋四至墻界申報表》,申報房屋的四至墻界歸屬情況。如屬毗連墻壁,必須給毗鄰業主簽具意見。

(3)交驗身份證。個人登記的須交驗身份證件、戶口本,單位登記的須有單位法定代表人委托書和交驗代理人的身份證。

(4)提交足以證明房地權屬來源的有關證明證件。

(5)申請人如遺失權利來源的有關證明、證件,須向原發出證明、證件的部門索取證明;遺失產權證者,須登報一天聲明作廢,并出具管業旁證備查。

(6)依市房地產登記所通知須辦理的其他手續。

5.提交交驗證件

(1)法定代表人或代理人身份證或身份證明。

(2)一次過交驗省或市建委核發的《技術資質證書》和工商管理部門核發的《工商營業執照》(交驗后交復印件);

(3)市房地產測繪所或自行測繪繪制的平面總圖和產權證附圖。

(4)房屋出售或未出售的情況表。

(5)用地來源的證明證件(屬于征地的要提交“同意使用土地通知書”)。

(6)建房的報建文。

(7)投資批文或資金來源的證明。

(8)房屋所有權登記申請書,土地使用權登記申請表和房屋四至墻界申報表。

(9)竣工驗收合格證書。

6.商品房登記程序

商品房登記程序。

7.商品房登記

根據市房管局房管發(86)字第257號和省建委粵建字(89)153號文規定,“開發公司必須辦理商品房屋產權登記和交易手續”。因此,凡屬已建成未出售或出售而未進行產權登記領證和交易監證的房屋,先由開發經營房屋的單位按每幢房屋出售或未出售的情況列表填報,申請辦理產權登記。登記前,應先把需登記的房屋按幢數分單元或層別要求,自測或提請測繪所勘測繪圖。申請產權時,應一次過繳驗申請單位經營房屋的營業執照,人民政府批準房屋經營開發的批文和資質審查證書,并按登記規定提交用地和建房報建等證件。經審查確認權屬后,未出售的房屋發給《房屋所有權證》;已出售的房屋核發《廣州市房地產權屬證明書》,憑產權證明書和買賣合同到市房地產交易所辦理交易監證手續。監證后,購房者將交易所核發的《廣州市房地產交易監證證明書》交回登記所,市房地產登記所審查核發購房人的《房屋所有權證》。

(1)勘丈繪圖。登記完畢后,凡房地需要測繪和編地號的,登記所將案件移送測繪所辦理。測繪所則安排以房屋所有權人、土地使用人為單位,逐戶逐處進行實地勘查房屋、土地情況,丈量計算面積、核實墻體歸屬、繪制分戶平面圖,編制地號等。申請人接到測繪所要進行查丈時間通知后,應按時在房屋所在地等候,以便帶測。

通過正規的測量程序,測定房屋、土地的平面位置和各地物點之間的關系,以達到下列目的:

――全面反映物業基本情況。

――按照房地產權屬、資料,測定房屋所有權和土地使用權權屬范圍和四至領界。

――如實反映房屋的結構、類型、層數、建成年份等各項技術指標;

――正確測定房屋建筑面積、土地使用面積。

――為城市建設和房地產管理積累資料,為制訂有關政策、城市規劃和房地產價格評估提供依據。

(2)填表申請。申請人(單位)辦理房地登記,應事先填寫好《房屋所有權登記申請書》、《土地使用權登記申請表》和《房屋四至墻界申報表》,備齊登記需提交的有關權屬來源的證件證明親自到廣州市房地產登記所(豪賢路193號二樓)或各區房管局申請辦理登記。凡屬委托登記的,代理人要攜帶身份證件。

填寫要求:

――申請表格要由申請人親自填寫,如不識字的可由其親友或他人代書,最后由申請人簽名或蓋章。屬于單位申請的,由法定代表人填寫或委托代理人填寫,填寫完畢后,法定代表人要簽章和蓋上單位公章。

――申報的內容要如實填寫,如有虛偽隱瞞,申請人要負法律責任。

――填寫申請表格要使用鋼筆或毛筆,不能用鉛筆和圓珠筆。書寫字體要端正、清楚。

――一座落的房地或一幢房屋、一塊土地,屬一權利人所有(使用)的,填一份《房屋所有權登記申請書》、《土地使用權申請表》、《房屋四至墻界申報表》(以下簡稱一

套表格);屬于多人共有(用)而不能分割或分單元登記的,原則上也填一套登記表格;但遇單位與私人共有(用)而不能分割或分單元登記的,共填一套表格有困難時,可分別填一套表格。屬于公寓式、單元式的,可分別各自填寫一套登記表格;房屋界至、產權部位明顯能分割清楚的,分割方可各自填寫一套申請表格。

――屬于單位申請登記的,《房屋所有權登記申請書》填寫完畢后,要給上級主管部門加具是否同意以其名義辦理產權的意見。私人申請屬于新建登記的,《房屋所有權登記申請書》要經申請人所在單位(沒有單位的到街道辦事處)給予證明其建房資金來源。

《房屋四至墻界申報表》要經毗鄰業主簽具意見。

填寫方法:

――填寫《房屋所有權登記申請書》、《土地使用權登記申請表》的方法,詳見登記表格附有的填寫說明。

――填寫《房屋四至墻界申報表》的方法:

①墻體屬于權利人(單位)自己所有的,是雙隅墻則填“雙隅自墻”;是單隅墻則填“單隅自墻”。

②如墻體與鄰屋業主共有的,是雙隅墻則填“雙隅共有墻”;是單隅墻則填“單隅共有墻”。

③墻體與鄰墻靠在一起,但墻體分別為各自所有的,填“各有墻”。

④墻體屬于鄰屋業主所有的,填“他有墻”(借墻)。

⑤墻體里有一段是自有,一段是他有,或首層的墻是他有,二樓屬自有的,則填寫“自有和他有”。并在備注欄寫明哪一段他有,哪一段自有。

(3)收件繳費。申請人(單位)辦理登記時,應主動向登記工作人員說明申請辦理何種登記,并出示身份證件和將登記需提交的有關證件證明給登記工作人員審驗,接受有關問題詢問。經初審證件齊全、手續完備、立案受理登記后,申請人到收費處按規定繳納有關登記費、查丈費、工本費等規費,然后發給《申請登記收件收據》。(此收據是已辦理登記的憑證,申請人應妥善保存,以便日后查詢。)

(4)審查權屬。對申請登記的房屋和用地,經過認真細致的實地勘查和丈量繪圖,掌握了房屋和用地資料,通過查檔入冊后,由登記所和用地部門對申請的房屋和用地權屬來源情況以及其真實性、合法性依法進行審查和確認。審查中對申請人提供的證明材料認為不完備或權屬不清者,則通知申請人作必要的補充或由登記所經辦人向有關單位、個人等進行調查取證,申請人和有關單位、個人應給予協助和提供方便。

(5)繕證發證。經審查證件齊全、手續完備、權屬清楚的房屋或用地,經審批確認后,由登記所繕寫統一式樣的《房屋所有權證》或《房屋共有權保持證》和《國有土地使用證》。權證繕寫完畢經核對無誤,用書面通知申請人前來領取。申請人接到領證通知后,持身份證、《申請房屋所有權登記收件收據》和《申請土地使用權登記收件收據》,按通知指定的時間到登記所領取權證。領證時,業權人或代理人應在收據上簽名或蓋章,并寫明領證日期。

領到權證后,領證的人要仔細核對權證上的內容,如發現有錯漏,應及時向發證的人員提出,以便及時更正。

凡領取了廣州市房地產管理局核發的權證,國家依法給予保護,權利人按所持證件依法享受權利和承擔義務。

由于產權的登記都由我們物業管理公司代為辦理,所以我們也會為業主將產權證領取回來,盡可能地減少業主的負擔,并根據圖所示程序向業主派發產權證。

――一幢物業或一個住宅小區可能存在幾百戶甚至上千戶的住宅單位,所以產權登記辦理中,產權證一般是分幾批辦理出來的,我們代業主把產權證從房管部門領取回來后,會首先將有關資料輸入電腦,并就部分資料(如面積、平面圖等)作出更正及修改,然后向業主發出通知。為了防止在領取時由于人多造成混亂及不必要的問題,所以我們會與業主約定時間,前往我公司處領取。

――由于產權證上的建筑面積是經過房管局測繪所進行實地測量并經過反復計算、驗證得出來,是法律上認可的數據資料,所以與原預售合同(預售契約)的建筑面積一定會存在出入。根據原預售合同(預售契約)的約定,發展商與業主都要遵守原約定,對面積差的部分按照原約定進行多退少補。

――為了方便業主,減少業主的負擔,一般由物業管理公司將各項費用結算,然后交有關單位復審,最后通知業主辦理有關手續。

篇2:商品房銷售合同網上備案登記作業指導書

商品房銷售合同的網上備案和登記作業指導書

1.作業目的

商品房銷售合同網上備案和登記是由上海市房屋土地資源管理局制訂的新的商品房交易形式,其目的在于提高商品房交易信息的透明度,規范商品房銷售行為,方便房地產登記。2.作業依據

〈上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法〉自2004年3月30日施行,適用于本市行政區域內新建商品房的銷售(包括預售和現售)。2004年4月20日上海市人民政府關于預售商品房轉讓問題的決定(滬府發[2004]16號)

3.主管崗位營銷策劃:組織和檢查主辦崗位的作業過程。

主辦崗位銷售員:具體經辦本項作業。

4.緊前工作

符合上海市房地資源管理局規定的商品房預售或現售條件。

5.作業描述

5.1房地產開發企業在向區(縣)房地產管理部門申請辦理商品房預售許可證或未經預售直接現售商品房時,應將房地產開發企業的識別卡提交給市房地產交易中心辦理網上用戶認證。

5.2房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證的,市房地產交易中心將通過網上操作系統,即時公布下列信息:

5.2.1商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證;

5.2.2商品房物業管理區域的規劃平面布置圖、建筑分層平面圖;

5.2.3商品房的樓盤表,包括總的單元(套)數,以及每單元(套)的部位、結構、面積等測繪結果;

5.2.4房地產抵押、查封等權利限制情況;

5.2.5商品房銷售合同的示范文本;

5.2.6商品房擬銷售的價格。

5.3房地產開發企業與商品房購買人應根據網上公布的示范合同文本,協商擬訂合同條款。商品房銷售合同經雙方確認后,由房地產開發企業通過網上操作系統,將合同文本傳送至市房地產交易中心辦理備案和進行房地產登記申請。購房人應當在商品房銷售合同文本上輸入相關的個人信息,并設置密碼。

5.4市房地產交易中心將即時完成網上傳送的商品房銷售合同文本的核校,給予合同編號和房屋代碼,并通過網上操作系統,發送合同備案證明和房地產登記申請受理書。市房地產交易中心將在發送合同備案證明和房地產登記申請受理書的同時,通過網上操作系統,在商品房的樓盤表內注明該單元(套)商品房已銷售。

5.5房地產開發企業應打印已取得備案證明的商品房銷售合同和房地產登記申請受理書,并與購房人共同在書面合同上簽名(蓋章)。

5.6商品房預售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的7日后,可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料,向房屋所在地的區(縣)房地產登記機構申領預告登記證明。商品房現售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的20日后,可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料,向房屋所在地的區(縣)房地產登記機構申領房地產權證。本主辦崗位應提供一定的協助。

5.7市房地產交易中心將定期匯總、分析和發布全市新建商品房的交易信息,并提供網上公開查詢服務。

5.8市房地產交易中心公布的信息中,規定商品房銷售合同的示范文本由市房地資源局和市工商行政管理局聯合制定。房地產開發企業需要使用自制的商品房銷售合同格式條款(包括補充的格式條款)的,應向市工商行政管理局備案后,提交給市房地產交易中心即時變更網上的合同文本。

5.9市房地產交易中心公布的信息中,規定商品房擬銷售的價格由房地產開發企業在領取商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證時向市房地產交易中心申報。房地產開發企業需要調整其商品房擬銷售的價格的,可向市房地產交易中心辦理網上即時變更手續。

5.10凡已在網上公布的可供銷售的商品房,購房人要求購買的,房地產開發企業不得拒絕。在取得商品房預售許可證前,房地產開發企業不得以預訂、預約等方式進行銷售活動。

5.11在申領預告登記證明或者房地產權證前,房地產開發企業與商品房購買人雙方經協商一致,需要變更商品房銷售合同條款的,應按規定通過網上操作系統辦理相關手續。

5.12在申請預告登記證明或者房地產權證前,房地產開發企業與商品房購買人雙方經協商一致,需要解除商品房銷售合同的,應持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同、解除合同的書面協議和其他規定的登記材料,向房屋所在地的區(縣)房地產登記機構辦理注銷合同備案和撤回登記申請的手續。而市房地產交易中心將通過網上操作系統,及時在商品房的樓盤表內注明該單元(套)商品房銷售合同已解除。

5.13房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證后,與購房人達成定金合同的,應按定金合同的網上備案程序辦理(詳見作業指導書《商品房定金合同的網上備案》)。

5.14預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓,并按規定辦理房地產轉移登記;在取得房地產權證前,房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記。

6.重要提示

本操作因施行不久,尚在逐步完善之中,操作前應關注有何變化和調整。